“潜在过度城市化”视角下房地产价格攀升探析-bob电竞官网

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本文摘要:[摘要]近几年,中国各地区房地产市场充满活力,房价在短时间内迅速增长,特别是一些大城市的房价非常有规律地上涨,政府和学术界开始关注。

[摘要]近几年,中国各地区房地产市场充满活力,房价在短时间内迅速增长,特别是一些大城市的房价非常有规律地上涨,政府和学术界开始关注。房价的迅速增长使人们痛苦,争论是这个价格的迅速增长属于市场供求的推进还是投机? 房地产市场的经济周期适合供求分析,但现在价格的迅速上涨源于有效的市场需求的强力接受,有过度城市化的可能性。

[关键词]有过度城市化可能性的房地产价格上涨供求关系1、章2006年,中国房地产市场在政府、开发商和消费者的博弈论中度过了童年不向往的一年。房价恶化,政府宏观调控政策频繁出台,开发商在二线城市迅速扩大,消费者拿着货币观望,外资大量涌入,这些大大刺激了房地产市场的神经,使楼市充满了躁动的气息。总结一年的中国楼市,印象深刻的因素控制政策与房价逆势上涨相反,政府从金融、信用、土地等各方面加强政策执行力,目的是稳定房价,满足中低收入者的房市需求,另一方面,商业房价节节上涨对于房地产价格的迅速上涨,许多学者从不同的角度展开了分析。

综合来看,对于房价的急速上涨,(1)房地产供给的结构性对立备受关注。由于不要求中低价的商品住宅的供给,普通住宅市场的需求变成了中高水平,市场的需求太高了。(二)开发融资结构不合理。

国内房地产开发商的融资渠道主要是在银行借贷,信用比率过低,减少房地产开发的成本。(三)供应市场垄断。

根据房地产具备的地域属性,房地产本身具有局部垄断性,政府和少量房地产商包括市场垄断者。(四)土地稀缺性。

在所有生产要素中,土地供应弹性更大,而且土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点,土地价格下跌加速了房地产价格的下降。(五)居民对房地产的消费市场需求。迄今为止几乎由房地产开发商主导的市场变成了消费者主导的市场(易宪容,2006 )。(六)地方政府的变态希望。

地方政府的“大解体大建”等方式产生了人为刚性市场的需求,房地产市场的故障引起了政府的干预,政府干预引起的政府故障反而进一步减轻了市场的故障(方梅,2006 )。(七)农村剩余劳动力进城。随着中国城市化进程的放缓,农村剩余劳动力向城市转移,房地产市场不得不面对这么大人们的市场需求。(八)投机不道德。

投机者将大量资金投入房地产,引起投资热、供给不可冷却等问题,最后房地产的现实价格偏离其现实理论价值构成房地产泡沫。上述一些学者对房地产价格上涨的说明多应从微观的各种因素分析,这种顺藤摸瓜式探寻价格上涨的原因一般看不到一方,忽视另一方的原因。

笔者指出市场在资源配置方面是市场经济的基本特征房地产市场从过去的计划经济时代逐渐带入现在的社会主义市场经济分析房地产市场价格问题时,经济学上供求关系应该相互达到要求价格。房地产价格的迅速上涨一定不存在大市场需求的接受,这种接受来自哪里? 从“过度城市化”中想起。

二、过度城市化(一)中国城市化的现状城市化是人类生活方式、社会结构的变化之一,随着社会生产力的发展,人口逐渐从农村向城市移动,农业人口逐渐变化为非农人口,城市和城市数量大幅减少,城市规模不断从显示形态来看,那是人口结构的分化,专门从事非农业的人口急剧增加,城市人口大幅度迅速增加,引起乡村人口逐渐集中在城市的过程,进而原来的城市扩大,新城市大幅度频繁出现,相继构成。城市化有两种形式:一种是预示经济快速增长的城市发展和人口中心化,另一种是农村地区基于小城镇发展而产生的农村城市化(Hualou Long,2007 )。

在中国,现阶段很多地区的城市化是第一形式,人口大量涌入城市,非农人口所占比例大幅减少,城市化在发展。改革开放以来,中国城市化迅速发展,短短20多年间,全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%到21世纪初达到40%,到发达国家百年城市化发展的过程,现在城市化水平逐渐达到世界平均水平不得不说这是政府“延迟中国城市化”政策下的结果。中国农村人口基数大,地区发展有极不均衡的独特国情,因此中国的城市化要求不能光靠速度来决定。建设部副部长仇保兴表示,未来几年,将有5亿农民进入城市。

现在城市化的发展不平衡,在农村人口流动中,有60%的南北东南沿海,30%流向中部,西部只有10%。”。中国城市人口非常密集,奇非常重视东部。

城市化进程是一个循序渐进的过程,经济发展、人口流动和基础设施建设的协议必须统一,这些都要花时间调整。中国在城市化方面侧重于指标的数值下跌优于质量方面的未解决,人口流动远远快于城市基础设施的建设速度。(二)“潜在的过度城市化”如何从城市化与工业化发展水平的关系解释实地调查,世界城市化分为实时城市化、延迟城市化、逆城市化、过度城市化四种模式。(1)实时城市化、工业化亲率和城市化亲率曲线是完全平行下降的两条曲线。

(2)慢城市化是城市化水平领先工业化和经济发展水平的城市化模式。改革开放前中国的城市化是引人注目的代表。(3)逆城市化是城市市区人口特别是大城市市区人口郊区化、大城市周边卫星城市布局分散化的城市化模式。(4)过度城市化也称为落后城市化,意味着城市化的速度大大达到工业化的速度,城市化主要依赖传统的第三产业推进,也是没有工业化的城市化。

许多农村人口涌向少数大中城市,城市人口迅速增加,城市建设的步伐赶不上人口城市化的程度,不能为城市居民获得就业机会和适当的生活条件,引起了相当严重的“城市病”。过度城市化构成的主要原因是二元经济结构下构成的农村发动机和城市拉力不均衡(主要是发动机小于拉力),但政府没有采取合理的宏观调控措施领先。

图1显示了中国1978~2003年城市化和工业化水平的动态变化。改革开放前,中国的城市化水平比工业化水平落后很多,1978年以后开始实施减缓城市化发展的政策。从两条曲线的发展趋势来看,城市化的速度比工业化的发展速度多,有领先的趋势。

根据中国建设部(MCC )的统计资料,中国的城市化水平从1978年的17.9%下降到2003年的40.5%(MCC,2002-2004 ),这一增长速度等于同期世界平均水平的两倍。中国城市化水平下降的滞后一定是因为城市本身的发展规律起作用,另一方面人口过度流向东部大城市。第三世界国家假城市化比较慢的城市化过程中经常出现的许多大都市病,如城市无序蔓延、社会阶层差异加剧、住宅交通紧张等,在中国城市化过程中已经竞争良好(叶嘉安,2005 )。

一些拉丁美洲国家的城市化发展模式普遍被认为是过度城市化,从所谓的“拉丁美洲陷阱”可以看出,前往城市的非农人口专门从事低级服务行业的比例越大,潜入的过度城市化危机就越大实时城市化需要城市化的步伐与工业化的步伐基本一致,因此非农人口占城市的低级第三产业几乎没有增进工业化,但城市化指标的迅速下降,可以说引起了过度城市化(张惟英,2006 )。中国的现状就是如此。在整体城市化发展水平不低的情况下,越来越表现出“潜在的过度城市化”,但这种“潜在的过度城市化”显然影响着房地产市场。三、房地产供求分析(一)房地产供求机制理论分析房地产价格是房地产经济运行和资源配置的最重要调节机制,它是一个简单的经济范畴,既包括土地价格也包括住宅建筑物的价格。

要根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给成本和买家市场需求情况进行分析。当现在各方大声吹响房地产市场的泡沫时,供求这个市场机制不受人们的尊敬。关于供求机制的本质,供求机制体现了价格与供求关系的内在联系。

如果要求供给,价格不会下跌,而是性刺激供给。市场上的供给减少不会导致价格暴跌,但供给过多则价格不会急剧下降,市场需求会减少。这就是供求机构的内涵对供求机构的作用。郎咸平教授把供求机制用于房地产市场的说明,即供给一定的情况下,对住宅的市场需求的减少不会导致房价的下降,相反市场需求一定的情况下,住宅供给的减少不会带来房价的上升。

在现阶段的中国,房价没有上涨的趋势,急速下降的势头依然很强。一般来说,影响房地产价格的因素可以分为经济、政治、社会、人口、文化、环境及化学系因素等。微观上考虑每个住宅时,重点是分析化学系的要素,包括房地产本身、周边环境的化学系的状态和房地产建筑材料的要素价格等,这也是很多关于房地产价格的论文考虑的要素。

行政要素是宏观上国家和地方政府在财政、税收、土地和城市规划等方面的政策法规措施,由于该要素相对是变异型的,因此仅在房地产市场发生异常时使用。经济和社会因素是影响整体房地产价格趋势的主要因素,主要包括国家、地区或城市经济发展水平、经济快速增长状况、低收入状况、居民收入水平、人口、家庭、城市构成史、现状等,这些因素是房地产市场的整体(二)房地产价格要求不投机的房地产市场,房地产的市场价格是市场需求和供给相互作用的结果。笔者假设房地产价格下降是经济基本因素和房地产市场投机性不道德联盟所要求的。

在目前不存在房地产投机的情况下,笔者在某一特定时刻将房价Pt分解为两个部分,有些Ptf是经济基本要素要求的基本价格。另一个Ptx被称为经济因素要求的非基本价格,是预计将来价格再次变动的资本收益或损失。


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